导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(ré体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤n)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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