万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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